Tu Primer Crédito Hipotecario: Guía completa

¿Qué es un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario o crédito para vivienda es básicamente un préstamo a largo plazo que instituciones financieras otorgan para la compra, construcción o remodelación de una vivienda.  En este financiamiento, la vivienda misma queda como garantía de pago. Es decir, el inmueble se “hipoteca” hasta saldar la deuda. Por ejemplo, el banco otorga el préstamo para comprar un departamento y, una vez cubiertas todas las mensualidades, el comprador recibe la carta de liberación de gravamen que confirma que la vivienda ya es suya. En México este esquema es la forma más común de financiamiento para comprar vivienda, pues permite cubrir gran parte del costo del  departamento  o casa con pagos mensuales a mediano o largo plazo.  

¿Para qué sirve un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario no solo sirve para comprar el hogar de tus sueños; es una herramienta que también puede financiar otros proyectos relacionados con tu vivienda, pues además de adquirir una vivienda nueva o usada, puedes usarlo para construir o mejorar tu hogar.   

Usos principales de un crédito para vivienda

• Compra de vivienda (nueva o usada): Sirve para adquirir un departamento o casa. Al comprar con crédito, la propiedad queda como garantía y, una vez que termines de pagar, la vivienda será definitivamente tuya.

• Construcción: Permite financiar la construcción de una vivienda nueva sobre un terreno propio. El crédito cubre materiales, mano de obra u otros gastos de edificación.

• Remodelación: Se puede destinar a mejoras o arreglos de una vivienda que ya tienes, como ampliaciones, renovaciones o reparaciones grandes. 

• Compra de terreno: También es común usar el crédito para adquirir un terreno con uso habitacional. Más adelante podrías construir tu casa en ese terreno con otro crédito hipotecario.

Otros usos incluyen refinanciar un crédito anterior (buscar mejor tasa) o convertir la vivienda en garantía para obtener liquidez en efectivo. En todos los casos, el objetivo es financiar proyectos inmobiliarios con la propiedad como aval.  

¿Cómo funciona?

En la práctica, un crédito hipotecario opera así: el banco te presta una suma importante de dinero, que pagas en cuotas mensuales durante un plazo largo de tiempo (por ejemplo de 5, 20 o hasta 30 años). Cada pago mensual incluye parte del capital prestado más los intereses correspondientes. La tasa de interés puede ser fija o variable según el contrato.  Para solicitarlo debes demostrar que tienes ingresos suficientes y un buen historial crediticio. Ninguna institución presta el 100% del valor de la vivienda, así que normalmente se requiere un enganche inicial (por ejemplo 10-20% del valor) y comprobar tu capacidad de pago. Además, por ley la compraventa y la hipoteca se formalizan ante notario, lo que implica pagos adicionales (notarías y registro). Si en algún momento dejas de pagar las mensualidades, el banco podría ejecutar la garantía y recuperar la vivienda.  Planear bien tu presupuesto es fundamental, pues pagarás el préstamo durante muchos años.  

¿Puedo contratar un crédito hipotecario con mi pareja, familiar o amigo?

Sí, es posible. En México se permite tramitar un crédito hipotecario conjuntamente entre dos personas (pareja, parientes, amigos, etc.). Esto se conoce como crédito hipotecario conjunto o coacreditado. Al combinar los ingresos de ambos solicitantes, pueden acceder a montos más altos.  Por ejemplo, si tú y tu pareja tienen empleo, el banco sumará los ingresos para calcular la mensualidad. Cada persona debe cumplir los requisitos (ingresos mínimos, edad, historial crediticio, documentación) y ambos pagarán el préstamo.  Te puede interesar:  5 razones para vivir en el Centro de Monterrey.  

Requisitos para un crédito hipotecario

Cada banco o institución puede tener reglas específicas, pero los requisitos generales suelen incluir:  

1. Ingresos mínimos

Debes comprobar ingresos estables. Algunos bancos solicitan al menos $7,500 MXN mensuales para asalariados o $360,000 MXN anuales para independientes. La institución analizará tu nivel salarial para calcular el crédito máximo.  

2. Antigüedad laboral

Se exige estabilidad en tu empleo. Por lo general, se pide al menos 6 meses en tu empleo actual si eres asalariado, o 2 años en tu ocupación si trabajas por tu cuenta.  

3. Edad

Se suele establecer un rango que va típicamente de los 21 a los 78 años.  

4. Historial crediticio

Pagar a tiempo tus deudas mejora tu calificación crediticia. Un buen score en el Buró de Crédito te ayudará a obtener mejores tasas.  

5. Documentos

Identificación oficial (IFE/INE o pasaporte), comprobante de domicilio, acta de nacimiento, estado civil, comprobantes de ingresos (recibos de nómina o declaraciones), entre otros. Si tienes cónyuge, suelen requerir sus documentos también.   Te recomendamos verificar los requisitos específicos con varios prestamistas (bancos, infonavit, etc.) y preparar toda la documentación con tiempo. Cumplir con estos requisitos básicos aumentará tus posibilidades de aprobación.  

¿Qué gastos deben considerarse antes de adquirir un crédito hipotecario?

Además del enganche inicial, un crédito hipotecario conlleva gastos adicionales que debes presupuestar desde el inicio, entre ellos destacan:  

• Avalúo del inmueble: Es la valoración oficial que determina el valor comercial de la vivienda. El banco lo utiliza para fijar cuánto dinero prestarte. Generalmente corre por tu cuenta.

• Gastos de aprobación o estudio: Son costos que cobra el banco por analizar tu solicitud (revisión de Buró de Crédito, estudio socioeconómico, análisis de documentos).

• Honorarios notariales y escrituración: La compra y la hipoteca se formalizan ante notario, e incluyen honorarios del notario público y pagos al Registro Público de la Propiedad.

  También se deben cubrir derechos e impuestos como el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en la escritura. Estos pueden sumar alrededor del 4 al 6% del valor de la vivienda.

• Comisión de apertura: Muchos créditos cobran una comisión por iniciar el trámite. Suele ser un porcentaje del monto, por ejemplo, del 1 al 3%.

• Seguros obligatorios: Habitualmente se contratan seguros de vida y daños/incendio para la vivienda. El seguro de vida ampara el saldo insoluto en caso de fallecimiento; el de daños protege contra siniestros.

  Estos seguros son requisito del préstamo y su costo anual se incluye en las mensualidades.

• Otros: Póliza de títulos, gastos de gestoría, certificaciones, etc. Es recomendable solicitar al banco el Costo Anual Total (CAT), ya que este dato incluye todos los gastos del crédito y te ayuda a comparar los créditos de forma más clara.

En resumen, los enganches y gastos del crédito hipotecario pueden sumar entre 10-15% (o más) del valor de la vivienda. Por eso se recomienda ahorrar con anticipación para cubrir el pago inicial y los costos notariales al comprar tu depa o casa.  Comparar las ofertas de distintos bancos también te ayudará a identificar y minimizar estos costos extra.  

Errores comunes en el crédito hipotecario y cómo evitarlos

Al tramitar tu primer crédito hipotecario, ten cuidado con estos errores frecuentes y sigue estos consejos para evitarlos:  

1. No comparar ofertas

Uno de los principales errores es elegir el primer crédito que te ofrecen. No comparar opciones de diferentes bancos o instituciones puede llevarte a pagar más de lo necesario.  Investiga varias ofertas, compara tasas de interés, plazos, comisiones y CAT. Escoge el préstamo cuyos términos se adapten mejor a tu presupuesto.  

2. No revisar tu historial crediticio

Antes de solicitar el préstamo, consulta tu reporte de crédito. Un puntaje alto puede darte acceso a mejores tasas. Si tiene errores o deudas vencidas, corrígelas primero. No hacerlo puede derivar en rechazos o tasas más altas.  

3. Presupuesto poco realista o sobreendeudarse

Calcula bien cuánto puedes pagar mensualmente. Considera todos tus ingresos y gastos (alimentación, transporte, educación, etc.) antes de comprometerte. No olvides incluir en tu presupuesto los costos extras (seguros, impuestos, mantenimiento).  Fija un presupuesto realista para evitar problemas financieros en el futuro.  

4. No tener un fondo de emergencia

No dediques todos tus ahorros al enganche. Dejarte sin reserva puede ser peligroso si surgen gastos inesperados (reparaciones, urgencias médicas, desempleo).  Guarda un colchón financiero equivalente al menos a 3-6 meses de tus pagos. Así podrás enfrentar imprevistos sin comprometer el crédito.  

5. No leer el contrato

Muchos aprueban el crédito sin revisar detalles clave. ¡No firmes sin entender todo! Lee cuidadosamente las condiciones: monto, plazo, tasa, ajustes, penalizaciones, seguros obligatorios, etc.  Si algo no te queda claro, pregunta al banco o asesor hipotecario. Entender bien los términos desde el principio te evitará sorpresas desagradables.   En conjunto, evitar estos errores te ayudará a prevenir problemas al comprar un departamento o casa con crédito hipotecario. Tómate el tiempo necesario para informarte, comparar opciones y hacer cuentas.   

La planeación y responsabilidad harán que tu primer crédito hipotecario sea una herramienta para construir tu patrimonio de manera segura.

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